อัปเดตภาษีที่ดินรกร้าง 2569 เตรียมตัวรับมืออัตราใหม่พุ่งสูงถึง 0.9% พร้อมวิธีลดหย่อนที่เจ้าของที่ดินต้องรู้!

สวัสดีค่ะเพื่อน ๆ ชาว Luckproperty และเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ทุกท่าน กลับมาพบกันอีกครั้งกับสาระดี ๆ เกี่ยวกับการจัดการที่ดินและที่อยู่อาศัยนะคะ สำหรับใครที่ถือครองที่ดินเปล่าเอาไว้ในมือ หรือเป็น "แลนด์ลอร์ด" ที่มีที่ดินสะสมไว้เก็งกำไรในอนาคต ตอนนี้ถึงเวลาที่ต้องตื่นตัวและเช็กข้อมูลกันแบบด่วน ๆ เลยค่ะ เพราะกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างกำลังจะก้าวเข้าสู่ปีที่ 7 ของการบังคับใช้ และที่สำคัญคือภาระภาษีกำลังจะขยับตัวสูงขึ้นจนอาจทำให้หลายคนต้องปาดเหงื่อกันเลยทีเดียวค่ะ

ย้อนกลับไปในช่วงปี 2563 ที่เริ่มมีการใช้กฎหมายฉบับนี้ใหม่ ๆ ทางรัฐบาลได้มีการออกมาตรการช่วยเหลือเพื่อบรรเทาภาระภาษีให้กับประชาชน โดยเฉพาะในช่วงวิกฤตเศรษฐกิจที่เราทราบกันดี ทำให้มีการลดภาษีให้สูงถึง 90% แต่ปัจจุบันโปรโมชั่นเหล่านั้นได้หมดลงไปแล้วค่ะ และเราได้ก้าวเข้าสู่การจัดเก็บภาษีแบบเต็มเม็ดเต็มหน่วย 100% มาได้สักพักแล้ว แต่สิ่งที่กำลังจะเป็นประเด็นร้อนในปี 2569 คือ "เบี้ยปรับ" สำหรับที่ดินรกร้างว่างเปล่าที่ไม่มีการทำประโยชน์นั่นเองค่ะ

ความน่ากลัวของ "ภาษีที่ดินรกร้าง" ที่เพิ่มขึ้นทุก ๆ 3 ปี

หลักการสำคัญของกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่หลายคนอาจจะยังไม่ทราบชัดเจนก็คือ หากเราปล่อยที่ดินให้รกร้างว่างเปล่าโดยไม่นำมาพัฒนาหรือทำประโยชน์ตามที่กฎหมายกำหนด อัตราภาษีจะไม่หยุดนิ่งอยู่ที่เดิมนะคะ กฎหมายกำหนดไว้ว่าหากปล่อยที่ดินทิ้งไว้ติดต่อกันเกิน 3 ปี เจ้าของจะต้องเสียภาษีเพิ่มขึ้นอีก 0.3% ในทุก ๆ รอบ 3 ปีค่ะ

ซึ่งหากเรายังคงเพิกเฉยและปล่อยให้ที่ดินว่างเปล่าไปเรื่อย ๆ อัตราภาษีนี้จะค่อย ๆ ขยับสูงขึ้นไปจนถึงเพดานสูงสุดที่ 3% หรือถ้าเทียบเป็นมูลค่าเงินก็คือต้องจ่ายภาษีถึงล้านละ 30,000 บาทต่อปีเลยทีเดียวค่ะ ซึ่งถือว่าเป็นตัวเลขที่สูงมากสำหรับต้นทุนในการถือครองอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันนะคะ

เจาะลึกอัตราภาษีปี 2569 ที่กำลังจะมาถึง

สำหรับในปีภาษี 2569 ที่กำลังจะถึงนี้ ใครที่ถือครองที่ดินรกร้างมาตั้งแต่เริ่มกฎหมายและยังไม่มีการขยับขยายทำอะไร อัตราภาษีจะมีการปรับเพิ่มขึ้นอีก 0.3% ค่ะ จากเดิมที่เคยเสียในอัตราพื้นฐาน เมื่อรวมกับค่าปรับสะสมแล้วจะขยับขึ้นไปอยู่ที่ 0.9% หรือคิดเป็นเงินล้านละ 9,000 บาทค่ะ เพื่อให้เห็นภาพชัดเจนยิ่งขึ้น ลองมาดูตารางอัตราภาษีพื้นฐานตามมูลค่าที่ดินรกร้างกันนะคะ

• ที่ดินมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท อัตราภาษีปกติคือ 0.3% (หากบวกเพิ่ม 0.6% ในปีที่ 7 จะกลายเป็น 0.9%)

• ที่ดินมูลค่า 50–200 ล้านบาท อัตราภาษีปกติคือ 0.4%

  

  ทาวน์โฮม

  ขายด่วน! ทาวน์เฮ้าส์ 31 ตร.ว. สาธุประดิษฐ์ 57 | ราคา 7.9 ล้าน

  ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร

  3 นอน

  3 น้ำ

  ราคาเริ่มต้น฿7,900,000

  ดูรายละเอียด

• ที่ดินมูลค่า 200–1,000 ล้านบาท อัตราภาษีปกติคือ 0.5%

• ที่ดินมูลค่า 1,000–5,000 ล้านบาท อัตราภาษีปกติคือ 0.6%

• ที่ดินมูลค่า 5,000 ล้านบาทขึ้นไป อัตราภาษีปกติคือ 0.7%

จะเห็นได้ว่ายิ่งที่ดินมีมูลค่าสูง ภาระภาษีก็ยิ่งทวีคูณมากขึ้นเรื่อย ๆ จนกลายเป็นภาระหนักอึ้งสำหรับเจ้าของที่ดินค่ะ

ทางรอดของแลนด์ลอร์ด: เปลี่ยนที่ดินรกร้างให้เป็น "พื้นที่เกษตรกรรม"

เมื่อภาระภาษีพุ่งสูงขึ้น วิธีที่ได้รับความนิยมมากที่สุดในตอนนี้เพื่อช่วยลดค่าใช้จ่าย ก็คือการปรับสภาพที่ดินให้กลายเป็นที่ดินเพื่อเกษตรกรรมนั่นเองค่ะ เพราะอัตราภาษีสำหรับที่ดินเกษตรกรรมนั้นต่ำกว่าที่ดินรกร้างหลายเท่าตัวเลยทีเดียว

สำหรับบุคคลธรรมดาที่ใช้ที่ดินทำเกษตร หากมูลค่าที่ดินไม่เกิน 50 ล้านบาท จะได้รับการยกเว้นภาษีค่ะ แต่หากมูลค่าเกินกว่านั้น อัตราที่จัดเก็บจะเริ่มต้นเพียง 0.01% เท่านั้น (หรือล้านละ 100 บาท) ซึ่งถูกกว่าการปล่อยรกร้างหลายสิบเท่าเลยค่ะ โดยมีเกณฑ์การจัดเก็บดังนี้ค่ะ

• มูลค่า 0–75 ล้านบาท อัตราภาษี 0.01%

• มูลค่า 75–100 ล้านบาท อัตราภาษี 0.03%

  

  ที่ดิน

  โอกาสทอง! ขายที่ดินแปลงสวย 3 ไร่ 1 งาน 63 ตร.วา, หน้ากว้าง 50 เมตร, เหมาะลงทุนจัดสรร หรือ ธุรกิจ, เก็งกำไร ทำเลเติบโตเร็ว, ทำเลทอง ลาดกระบัง ใกล้สนามบินสุวรรณภูมิ

  ลาดกระบัง, กรุงเทพ

  ราคาเริ่มต้น฿12,990,000

  ดูรายละเอียด

• มูลค่า 100–500 ล้านบาท อัตราภาษี 0.05%

• มูลค่า 500–1,000 ล้านบาท อัตราภาษี 0.07%

• มูลค่า 1,000 ล้านบาทขึ้นไป อัตราภาษี 0.1%

เช็กลิสต์การปลูกพืชเศรษฐกิจให้เข้าเกณฑ์เกษตรกรรม (ฉบับอัปเดต)

การจะเปลี่ยนที่ดินรกร้างเป็นเกษตรกรรม ไม่ใช่แค่การเอาเมล็ดพันธุ์ไปโรยทิ้งไว้นะคะ แต่ต้องมีการปลูกตาม "อัตราขั้นต่ำ" ที่กระทรวงการคลังและกระทรวงมหาดไทยกำหนดไว้ด้วยค่ะ ซึ่งพืชยอดฮิตที่หลายคนเลือกปลูกเพื่อให้เข้าเกณฑ์มีดังนี้ค่ะ

1. กลุ่มกล้วย (กล้วยหอม, กล้วยไข่, กล้วยน้ำว้า): ต้องปลูกอย่างน้อย 200 ต้นต่อไร่

2. กลุ่มมะม่วง, ส้มโอ, ทุเรียน, ลำไย, ลิ้นจี่: ต้องปลูกอย่างน้อย 20 ต้นต่อไร่

3. กลุ่มมะนาว: ต้องปลูกอย่างน้อย 50 ต้นต่อไร่

   

   บ้านเดี่ยว

   ให้เช่า บ้านเดี่ยวสัมมากร 50 ตารางวา, รามคำแหง112, ตกแต่งสวย มีแอร์และเฟอร์นิเจอร์ครบ ปากซอยมีรถไฟฟ้าสายสีเหลือง, ทำเลดี ย่านรามคำแหง สาธารณุปโภค และ สิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน

   สะพานสูง, กรุงเทพ

   3 นอน

   3 น้ำ

   ราคาเริ่มต้นติดต่อสอบถาม

   ดูรายละเอียด

4. กลุ่มมะพร้าว (ทั้งมะพร้าวอ่อนและมะพร้าวแก่): ต้องปลูกอย่างน้อย 20 ต้นต่อไร่

5. กลุ่มพืชให้เนื้อไม้ (ไม้เศรษฐกิจ): ต้องปลูกอย่างน้อย 30 ต้นต่อไร่

6. กลุ่มมะละกอ: หากยกร่องต้องปลูก 100 ต้นต่อไร่ แต่ถ้าไม่ยกร่องต้องปลูก 175 ต้นต่อไร่

7. กลุ่มกาแฟ: พันธุ์โรบัสต้า 170 ต้นต่อไร่ ส่วนพันธุ์อราบิก้าต้อง 400 ต้นต่อไร่

นอกจากพืชพรรณแล้ว การเลี้ยงสัตว์ก็สามารถทำให้เข้าเกณฑ์เกษตรกรรมได้เช่นกันนะคะ โดยมีเกณฑ์ขั้นต่ำดังนี้ค่ะ

• การเลี้ยงโค-กระบือ: ต้องมีพื้นที่ 7 ตารางเมตรต่อตัว หรือคิดเป็นการใช้ที่ดิน 1 ตัวต่อ 5 ไร่

• การเลี้ยงแพะ-แกะ: พื้นที่ 2 ตารางเมตรต่อตัว หรือ 1 ตัวต่อ 1 ไร่

• การเลี้ยงสัตว์ปีก (เป็ด-ไก่): 4 ตารางเมตรต่อตัว (ตามมาตรฐานอินทรีย์)

• การเลี้ยงสุกร: ขึ้นอยู่กับประเภท เช่น พ่อพันธุ์ 7.5 ตารางเมตรต่อตัว หรือสุกรขุน 1.5 ตารางเมตรต่อตัว

  

  คอนโดมิเนียม

  Parkland รัชดา-ท่าพระ คอนโดพร้อมอยู่ ใกล้ BTS ตลาดพลู ราคาถูก

  ธนบุรี, กรุงเทพมหานคร

  1 นอน

  1 น้ำ

  ราคาเริ่มต้น฿1,790,000

  ดูรายละเอียด

อีกหนึ่งทางเลือก: เปลี่ยนที่ดินส่วนตัวให้เป็น "สวน 15 นาที"

หากเจ้าของที่ดินท่านใดมีที่ดินในเขตกรุงเทพมหานคร และยังไม่มีแผนจะทำเกษตรหรือก่อสร้างอะไรในระยะเวลา 7-10 ปีนี้ อีกหนึ่งทางเลือกที่น่าสนใจคือการเข้าร่วมโครงการ "สวน 15 นาที" ของ กทม. ค่ะ

โดยการยกที่ดินให้ กทม. นำไปพัฒนาเป็นสวนสาธารณะเพื่อให้คนในชุมชนได้ใช้ประโยชน์ร่วมกัน ซึ่งข้อดีคือเจ้าของที่ดินจะได้รับสิทธิยกเว้นหรือลดหย่อนภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตลอดระยะเวลาที่ทำสัญญากับทาง กทม. เลยค่ะ ถือเป็นการช่วยสังคมและช่วยลดภาระกระเป๋าตังค์เราไปในตัวด้วยนะคะ

บทสรุปและคำแนะนำจาก Content Creator

การบริหารจัดการภาษีที่ดินเป็นเรื่องสำคัญที่ไม่ควรมองข้ามเลยค่ะ โดยเฉพาะในปี 2569 ที่ภาระภาษีจะขยับขึ้นอีกก้าวใหญ่ การปล่อยที่ดินทิ้งไว้เฉย ๆ อาจไม่ใช่ทางเลือกที่ดีที่สุดในเชิงการเงินอีกต่อไปนะคะ ไม่ว่าจะเป็นการนำไปทำเกษตร การปล่อยเช่าระยะยาว หรือแม้แต่การยกให้สาธารณะประโยชน์ล้วนเป็นทางออกที่ช่วยรักษาผลประโยชน์ให้เราได้ทั้งสิ้นค่ะ

หากใครกำลังมองหาที่ปรึกษาในการจัดการอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำแนะนำเรื่องการซื้อ-ขายที่ดินเพื่อวางแผนภาษีให้คุ้มค่าที่สุด อย่าลืมปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์นะคะ เพื่อให้การลงทุนของคุณงอกเงยและไม่เป็นภาระในอนาคตค่ะ เป็นกำลังใจให้แลนด์ลอร์ดทุกท่านบริหารจัดการที่ดินได้อย่างราบรื่นนะคะ

---

ติดต่อสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่:

Good Pro Estate Co., Ltd. (ผู้ให้บริการด้านอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจร)

📞 โทร: 097-236-5987, 084-644-9282

📱 LINE: @goodproestate

🌐 เว็บไซต์: www.luckproperty.com | www.goodproestate.com

#ภาษีที่ดิน

#ที่ดินรกร้าง

#ภาษีอสังหาริมทรัพย์

#ลงทุนที่ดิน

#เกษตรกรรมลดภาษี

#Luckproperty

#GoodProEstate